전세대출 월 이자 계산법 — 상환방식·버팀목 금리 비교 (2026)

전세 보증금 마련하려고 2억 원을 연 4.2%에 빌렸다면, 매달 통장에서 70만 원이 이자로 빠져나가요. 이 숫자는 계산기 앱을 켤 필요도 없이 10초면 나오는데, 정작 계약 직전까지 “내가 매달 얼마를 내게 되는지” 모른 채 은행 창구에 앉는 분이 많아요. 공식 하나, 조견표 하나, 그리고 버팀목이냐 시중은행이냐의 선택 — 이 세 가지만 잡으면 월 부담이 그 자리에서 계산돼요.

월 이자 계산, 공식은 하나예요

월 이자 = 대출금 × 연금리 ÷ 12. 전세대출 이자 계산의 전부가 이 한 줄이에요. 예를 들어 1억 2,000만 원을 연 3.5%에 빌렸다면 연간 이자가 420만 원이고, 12로 나누면 매달 35만 원이 나가요.

이렇게 간단한 이유는 전세대출이 거의 예외 없이 ‘이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는’ 만기일시상환이기 때문이에요. 원금이 계약 기간 내내 줄지 않으니 매달 이자도 똑같아요(금리가 안 바뀌는 한).

한 가지 디테일만 알아두면 돼요. 은행은 실제로 이자를 일 단위로 계산해요(잔액 × 연금리 × 일수 ÷ 365). 그래서 첫 달 이자는 대출 실행일부터 납입일까지 일수만큼만 나오고, 28일인 달과 31일인 달의 이자가 조금씩 달라요. 계산기 결과와 실제 청구액이 몇천 원 어긋나는 건 오류가 아니라 이 일할 계산 때문이에요.

대출금·금리별 월 이자 조견표

내 조건과 가까운 칸을 바로 찾을 수 있게 만기일시상환 기준으로 정리했어요. 세로가 대출금, 가로가 연금리예요.

표에서 읽어야 할 건 개별 숫자보다 간격이에요. 같은 대출금에서 금리가 0.5%p 오를 때마다 월 부담이 한 칸씩 뛰는데, 이걸 2년 계약으로 환산하면 금리 0.5%p가 2억 기준 총 200만 원 차이가 돼요. 뒤에서 다룰 “버팀목이냐 은행이냐”가 왜 몇백만 원짜리 선택인지가 여기서 나와요.

전세대출은 왜 다들 만기일시상환일까?

보증금이 만기에 통째로 돌아오는 돈이라서예요. 주택담보대출은 원금을 평생 나눠 갚아야 하지만, 전세대출의 원금은 계약이 끝나면 집주인에게 돌려받는 보증금으로 그 자리에서 상환돼요. 굳이 계약 기간에 원금까지 갚을 이유가 구조적으로 없는 거죠.

숫자로 보면 더 분명해요. 2억 원을 연 4%로 2년 빌린다고 할 때 상환방식별 부담은 이렇게 갈라져요.

총이자만 보면 만기일시가 두 배 가까이 많아요. 그런데 원리금균등을 고르는 순간 매달 800만 원대의 원금 상환이 얹어져요 — 어차피 만기에 보증금으로 돌려받을 돈을 미리 은행에 묶는 셈이라, 전세대출에서는 총이자가 커도 만기일시가 합리적인 선택이 돼요. 그래서 시중은행 전세대출 상품 자체가 대부분 만기일시만 열어두고 있어요.

중간 형태도 있긴 해요. 버팀목 계열은 ’혼합상환’이라고 해서 원금의 10~50%를 기간 중에 나눠 갚고 나머지를 만기에 내는 방식을 고를 수 있어요. 2년 뒤 연장 가능성이 높고 여윳돈이 생기는 분이라면, 뒤에서 설명할 연장 시 상환 요건까지 겸해서 미리 갚아두는 용도로 쓸 만해요.

버팀목 4종과 시중은행, 지금 금리가 얼마나 차이 날까

2026년 7월 초 기준 금리 좌표부터 볼게요.

시중은행 전세대출 금리는 ‘코픽스 + 가산금리 − 우대금리’ 구조예요. 조달 원가인 코픽스는 모든 은행이 같은데도 격차가 벌어지는 건 가산·우대 정책이 은행마다 다르기 때문이에요(한국주택금융공사 6월 공시 기준, 지방은행·인터넷은행이 하단을 차지했어요). 같은 보증서로 받는 대출이니, 주거래 은행 한 곳만 보지 말고 여러 곳에서 가심사를 받아보는 게 남는 장사예요.

그리고 그 전에 확인할 게 정책대출이에요. 주택도시기금 버팀목 계열은 시중은행보다 확실히 낮은 금리로 설계돼 있어요(2026년 기준, 주택도시기금 공시).

*신혼부부전용의 수도권 보증금·대출 한도는 안내 자료마다 4억/5억, 2.4억/2.5억으로 엇갈려요(상향 개정 반영 여부 차이로 보여요). 확정 한도는 ‘기금e든든’ 또는 취급 은행 공고로 확인하세요. 일반·청년 버팀목의 소득·보증금 한도는 동일해요. 버팀목 일반의 기본금리는 소득·보증금 구간별 변동금리라 공시로 단일 범위가 특정되지 않으니 ’기금e든든’에서 개별 확인이 필요해요. 신생아 특례 금리는 공식 고시가 ’최저 연 1%대’까지만 확인되고, 우대 적용 시 최종 하한이 연 1.0%예요 — 시작 금리는 소득·보증금 구간에 따라 달라요.

기본금리는 소득·보증금 구간별로 차등 적용되는 변동금리이고, 지방 소재 주택은 0.2%p 더 내려가요. 기초수급·한부모·다자녀 등 우대금리도 별도로 있어요(최종 하한 연 1.0%). 표의 기본금리 범위는 시점별 변동금리라 자료마다 소폭 달라질 수 있으니, 내게 적용될 확정 금리는 기금e든든에서 확인하세요. 대출 한도는 2025년 6·27 가계부채 관리 강화방안으로 한 차례 줄어든 뒤의 수치라, 그 이전 글들과 한도가 다르게 보이면 이쪽이 현행이에요.

체감 차이를 하나만 계산해볼게요. 연소득 3,500만 원인 청년이 1.5억 원을 빌리면 청년 버팀목에선 연 2.5% 구간인데, 은행에서 연 4.0%를 받았다면 매달 18만 7,500원, 2년이면 450만 원을 더 내는 거예요. 자격 확인에 드는 시간은 기금e든든에서 10분 남짓이니, 이 확인을 건너뛰고 은행부터 가는 건 순서가 거꾸로예요. 청년이라면 대출 쪽 말고 목돈 쌓는 쪽 정책 상품도 조건이 겹치는 경우가 많으니 청년미래적금 가입 조건도 같이 확인해두면 좋아요.

계산기에 넣기 전 확인할 세 가지

전세대출 이자 계산기의 결과가 실제 청구액과 어긋나는 건 대부분 입력값 문제예요. 순서대로 점검해요.

1. 대출금 — “보증금의 80%“를 그대로 넣으면 안 돼요. 2025년 6·27 가계부채 관리 강화방안에 따라 그해 7월 21일부터 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 줄어서, 은행이 실제로 내주는 한도가 보증서 범위에 맞춰 깎이는 경우가 생겼어요. 가심사에서 나온 실제 승인 한도를 넣어야 해요.
2. 금리 — 상품 안내 페이지의 ’최저금리’가 아니라, 내 우대 조건(급여이체·카드실적 등)을 반영해 가심사에서 확정된 금리를 넣어요. 최저금리는 모든 우대를 다 받는 사람의 숫자예요.
3. 기간·상환방식 — 24개월, 만기일시상환. 원리금균등으로 잘못 두면 월 납입액이 십수 배로 나와요.

변동금리라면 하나 더 있어요. 시중은행 전세대출 대부분이 신규취급액 코픽스 6개월 연동이라, 계산기 결과는 어디까지나 ’지금 금리 기준 6개월치’예요. 코픽스가 오르내리면 월 이자도 6개월마다 재산정돼요.

전세대출 이자, 월세보다 싼 걸까?

2026년 7월 기준으로는 대체로 싸요 — 전세대출 금리 하단이 법정 전월세전환율 상한보다 낮은 구간에 있거든요. 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 법정 전환율 상한은 ‘기준금리 + 2%p’, 지금은 연 4.5%예요.

같은 돈으로 비교해볼게요. 1억 8,000만 원이 부족한 상황에서 전세대출을 연 4%에 받으면 월 이자가 60만 원이에요. 집주인이 같은 1억 8,000만 원을 월세로 전환하면 법정 상한인 4.5%만 적용해도 월 67만 5,000원이고, 실제 시장 전환율은 지역에 따라 상한보다 높게 형성된 곳도 많아요. 즉 내 대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면 전세+이자 쪽이 유리하고, 버팀목처럼 2%대 금리라면 격차는 훨씬 커져요.

거꾸로 말하면, 시중은행에서 5%대 금리를 안내받았다면(6월 공시 상단이 실제로 5%를 넘었어요) 월세와의 격차가 거의 사라진 상태예요. 이 경계선을 아는 것만으로 “무조건 전세” 관성에서 벗어나 계산으로 판단할 수 있어요.

중도상환·연장하면 이자가 어떻게 달라지나

먼저 좋은 소식 — 버팀목 등 주택도시기금 대출은 중도상환수수료가 없어요. 여윳돈이 생기면 아무 때나 갚아도 페널티가 없으니, 갚는 즉시 ’내 금리만큼의 확정 수익’이 생기는 셈이에요. 시중은행 전세대출은 상품에 따라 중도상환해약금이 있는 경우와 면제인 경우가 갈리니 상품설명서에서 확인이 필요해요.

연장은 규칙을 모르면 이자가 늘어요. 버팀목 계열은 기한을 연장할 때마다 원금의 10% 이상을 갚거나, 못 갚으면 연 0.2%p 가산(연장 기간이 1년 이하면 0.1%p)이 붙어요 — 2024년 7월 30일 이후 신청분 기준이에요. 1.5억 원을 그대로 연장하면 가산만으로 연 30만 원이 추가되니, 연장 시점에 1,500만 원을 마련할 수 있는지 미리 계획해두는 게 좋아요. 시중은행 대출도 연장 시점의 코픽스와 우대 조건으로 금리를 다시 산정하고, 보증금이 오르면 증액 심사를 새로 받아요.

2년 뒤 연장 대신 매매로 방향을 틀 계획이라면, 구입 자금 쪽 정책대출 조건은 보금자리론 자격 따져보는 법에서 같은 방식으로 정리해뒀어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

이자만 내면 원금은 언제, 어떻게 갚나요?

계약 만기에 집주인이 돌려주는 보증금으로 갚아요. 은행이 보증금 반환 채권에 질권을 설정한 경우 집주인이 은행 계좌로 직접 반환하고, 아니면 세입자가 받아서 당일 상환해요. 재계약하면 대출도 함께 연장하는 게 일반적이에요.

전세대출도 DSR에 포함되나요?

2026년 7월 기준 전세대출 원리금은 DSR 산정에서 빠져 있어요. 다만 금융당국이 이자 상환분부터 DSR에 반영하는 방안을 검토 중이라, 다른 대출 계획이 있다면 신청 시점의 규제를 확인해야 해요.

금리는 2년 계약 중에도 바뀌나요?

변동금리를 골랐다면 바뀌어요. 대부분 신규취급액 코픽스에 6개월 주기로 연동돼 월 이자가 재산정돼요. 금리 상승이 부담스러우면 일부 은행의 2년 고정형(금융채 연동)을 선택해 만기까지 묶을 수 있어요.

오늘 할 일 세 가지

1. 주택도시기금 ’기금e든든’에서 버팀목 자격 자가진단 — 소득·자산·연령 기준으로 10분이면 결과가 나와요.
2. 자격이 안 되면 한국주택금융공사 전세대출금리 공시와 은행연합회 비교공시로 은행 3곳을 추려 모바일 가심사 — 확정 금리를 받아두세요.
3. 그 금리로 위 조견표(또는 대출금 × 연금리 ÷ 12)에서 월 이자를 구하고, 지금 내는 월세·가계 예산과 나란히 놓고 결정하세요.

본문의 금리·한도·규제는 2026년 7월 기준이에요. 출처: 한국은행 기준금리(연 2.50%, 7월 동결)·은행연합회 신규취급액 코픽스(5월분 2.90%)·주택도시기금 버팀목/신생아 특례 안내·한국주택금융공사(HF) 전세대출금리 공시·국토교통부(전월세전환율 상한). 정책상품의 한도·금리·소득요건은 자료마다 시점차가 있으니 ’기금e든든’과 신청 시점의 공식 공고가 우선해요. 특정 상품의 가입을 권유하는 글이 아니에요.